De btw-herzieningsregels: Hoe zit het ook alweer?

Heeft u bij de aankoop van uw bedrijfspand btw betaald? Dan staat u in uw recht de btw terug te vorderen van de belastingdienst. Let wel, in dit geval is de ‘btw-herzieningstermijn’ van kracht. Dat wil zeggen dat u de teruggevorderde btw lineair over een periode van 10 jaar moet afschrijven. Verkoopt u de onroerende zaak weer binnen de herzieningsperiode van 10 jaar? Dan kan het voorkomen dat u een deel van het teruggevorderde bedrag moet terugbetalen aan de Belastingdienst.

Hoe werkt de btw-herzieningsperiode?
Als u als ondernemer een bedrijfspand koopt en de betaalde btw over de transactiesom vervolgens terugvordert, dan is de btw-herzieningstermijn van kracht. In het betreffende belastingkwartaal ontvangt u het volledig betaalde bedrag aan btw terug. Deze belastingteruggaaf moet u echter boekhoudkundig in een periode van 10 jaar lineair afschrijven. Heeft u het bedrijfsobject in deze periode van 10 jaar uitsluitend voor eigen gebruik? En heeft er binnen de 10 jaar geen transactie plaatsgevonden? Dan heeft u de btw-herzieningstermijn volledig doorlopen en de btw volledig afgeschreven. Na 10 jaar staat het u vrij het bedrijfsobject zonder btw (en dus ook zonder verdere belastingconsequenties) aan derden te verkopen.

Er zijn echter ook situaties die voor u als ondernemer minder gunstig kunnen uitpakken. Alle mogelijke scenario’s worden hieronder nader toegelicht.

Waar moet ik op letten bij de btw-herzieningsperiode?
Bij verkoop van uw bedrijfsobject gedurende de btw-herzieningsperiode zijn vier situaties denkbaar:

  1. U heeft als ondernemer uw bedrijfsobject aangekocht en de btw bij aankoop afgetrokken. U verkoopt uw bedrijfspand binnen 10 jaar met btw. U hoeft niets te doen met de eerder afgetrokken btw als voorbelasting. De btw-herzieningstermijn gaat in dit geval over op de nieuwe eigenaar. U kunt verder de btw aftrekken die u heeft betaald over de kosten van de verkoop.
  2. U heeft als ondernemer uw bedrijfsobject aangekocht en de btw bij aankoop afgetrokken. U verkoopt uw bedrijfspand binnen 10 jaar zonder btw. Omdat u bij aankoop de volledige btw heeft afgetrokken, moet u nu middels een naheffing een deel van dit bedrag terugbetalen aan de Belastingdienst. De hoogte van de naheffing is afhankelijk van de aankoopprijs en het moment van aankoop/verkoop.
  3. U heeft als ondernemer uw bedrijfsobject aangekocht en de btw bij aankoop niet afgetrokken. Uw verkoopt uw bedrijfspand binnen 10 jaar met btw. U mag nu een deel van de niet afgetrokken btw alsnog van de Belastingdienst terugvorderen. De hoogte van de naheffing is afhankelijk van de aankoopprijs en het moment van verkoop. U kunt de btw die u betaalt over de kosten van de verkoop aftrekken als voorbelasting.
  4. U heeft als ondernemer uw bedrijfsobject aangekocht en de btw niet afgetrokken. U verkoopt het bedrijfsobject binnen 10 jaar zonder btw. In dit geval heeft dit geen consequenties voor de Belastingdienst.

Naar aanleiding van bovenstaande situaties is het duidelijk dat ondernemers een voorkeur hebben om de btw af te trekken als voorbelasting. Wanneer de btw niet wordt afgetrokken, is dit in feite een hogere transactiesom/kostprijs voor u als ondernemer.

Rekenvoorbeeld btw-herziening
Stel, u schaft op 1 januari 2010 een bedrijfspand aan voor € 1.000.000. Over dit bedrag wordt € 210.000 btw geheven. Deze btw betaalt u bij de notaris en u vordert deze vervolgens terug bij de Belastingdienst. Dit betekent dat u gedurende een periode van 10 jaar € 21.000 aan herziening afschrijft. Vervolgens verkoopt u het bedrijfsobject per 1 augustus 2016 zonder btw in rekening te brengen. Voor het nog niet verstreken deel van herzieningsperiode (4 jaar en 7 maanden) moet u de btw terugbetalen die u bij aanschaf heeft afgetrokken. Totale bedrag van de naheffing komt dan op € 96.180 (4,58 * 21.000).

Overigens geldt het jaar waarin u het bedrijfsobject in gebruik heeft genomen als geheel jaar. Een voorbeeld: als u een pand aankoopt op 1 oktober 2010, geldt geheel 2010 als het eerste jaar voor de btw-herziening.

Aan de hand van het rekenvoorbeeld blijkt dat het van essentieel belang is dat u vooraf duidelijk inzicht heeft in de fiscale aspecten voor wat betreft de aan- en verkoop van uw bedrijfspand. Verkoop binnen 10 jaar, waarbij eerst de btw is teruggevorderd en vervolgens een naheffing wordt betaald, kan voor u als ondernemer grote financiële consequenties hebben.

De regeling van btw-herzieningstermijn over onroerend goed is al langere tijd van kracht en mogelijk voor partijen niet onbekend. Nu zijn er wetsvoorstellen ingediend per 1 januari 2018 waarmee de btw-herzieningstermijn wordt uitgebreid. Deze wetsvoorstellen hebben ook invloed op de aan- en verkoop van onroerend goed.

Uitbreiding btw-herzieningstermijn voor kostbare diensten
Op 18 mei 2017 heeft de staatssecretaris van financiën een voorstel gedaan om de btw-herzieningstermijn voor investeringsgoederen uit te breiden naar de zogenaamde ‘kostbare diensten’. Kostbare diensten worden gedefinieerd als diensten die over een langere periode worden gebruikt en moeten worden geactiveerd op de balans. Het gaat hierbij om diensten waarop de inkomstenbelasten- en vennootschapsbelasting wordt afgeschreven. Denk bijvoorbeeld aan computersoftware, octrooien en merknamen, maar ook aan bepaalde investeringen in vastgoed zoals grootschalige verbouwingen en aanpassingen.

Daar onze focus ligt op onroerend goed zullen wij de uitbreiding van deze regeling verder onder de loep nemen. Net zoals bij aankoop/verkoop geldt dat voor grootschalige verbouwingen/aanpassingen een btw-herzieningstermijn van 10 jaar wordt beoogt. Dit kan voor u als ondernemer eveneens grote gevolgen hebben voor mogelijke afdrachten aan de Belastingdienst.

Het gaat momenteel om een voorstel dat voorziet in uitbreiding van de regeling per 1 januari 2018. Ook is nu nog niet duidelijk of deze uitbreiding met terugwerkende kracht in werking treedt, al is de verwachting dat dit wel zal gebeuren. Dat betekent dat vanaf 1 januari 2009 ook over grootschalige verbouwingen een gedegen fiscaal onderzoek moet worden uitgevoerd om grote belastingnaheffingen te voorkomen.