Onderzoek: driekwart centra moet compacter

Transformatie van leegstaand vastgoed in stads- en dorpscentra wordt voor gemeente de komende jaren prioriteit.

Dat voorspelt Stec Groep op basis van onderzoek naar de impact van de coronacrisis op de middellange termijn. Het adviesbureau keek naar ruim 120 gemeenten. Een aantal conclusies:

1. Transformatie hoogste prioriteit

Het gros van de gemeenten verwacht dat de coronacrisis een structurele impact heeft op centra. Transformatie van leegstaand vastgoed wordt daarom prioriteit nummer één de komende jaren.

2. Middelgrote en grote centra hardst geraakt

Als gevolg van de coronacrisis wordt voor centrumvoorzieningen een krimp verwacht variërend van 10 tot 40 procent voor de komende vijf jaar. Middelgrote en grote centra worden het hardst geraakt, met name door het grote aanbod modezaken. Doordat naar verwachting een deel van de horecazaken deze coronacrisis niet overleeft, komt een completere centrumbeleving onder druk te staan.

3. Weinig transformatie winkels

In driekwart van de stads- en dorpscentra speelt een opgave om het winkelgebied compacter te maken. De coronacrisis versterkt en vergroot deze opgave. Transformatie van winkelvastgoed komt echter heel beperkt van de grond: in slechts een kwart van de gemeenten zijn in de afgelopen jaren transformatieprojecten gestart.

4. Gemeenten passief

Gemeenten benutten hun gereedschapskist met instrumenten nog onvoldoende voor een effectieve centrumaanpak. Gemeenten stellen zich bij transformatie vaak passief op: het initiatief wordt bij de vastgoedeigenaar gelegd. Juist actief ingrijpen door gemeenten blijkt het meest effectief. Een derde van de gemeenten verwacht dat haar huidige vastgoedaanpak en instrumenten niet leiden tot een gezond leegstandsniveau in het centrum.

5. Vastgoedeigenaren werken niet mee

Een groot obstakel bij transformatie is samenwerking met vastgoedeigenaren. Gemeenten beoordelen dit met een krappe voldoende (5,6). 30 procent van de gemeenten verwacht dat stroeve samenwerking met vastgoedeigenaren het functioneren van het centrum verder onder druk zet.

6. Financiën belemmeren aanpak

Gemeenten bouwen investeringen in het centrum de komende drie jaar af met 10 procent, vooral in middelgrote en grote gemeenten. Bijna 40 procent van de gemeenten geeft aan dat gemeentelijke financiën een belemmering vormen voor de transformatieaanpak.

7. Transformeren naar woningen kansrijk

Wonen in centra is het meest kansrijke segment voor haalbare businesscases bij transformatie. De komende jaren is er behoefte aan 240.000 woningen in (stedelijke) centra.

8. Detailhandelsafspraken nodig

Een meerderheid van de gemeenten vindt regionale detailhandelsafspraken wenselijk, onder andere voor afstemmen van nieuwe plannen, regionale keuzes maken voor toekomstbestendige centra en het reduceren van (onbenutte) plancapaciteit.‘De kans dat (winkel)centra er op middellange termijn anders uit zien dan nu met structureel meer leegstand is zeer groot’, zegt Martijn Exterkate (adviseur Stec Groep). ‘Consumenten laten centra met veel zichtbare leegstand links liggen. Transformatie van leegstaand (winkel)vastgoed wordt daarom de komende jaren prioriteit nummer één voor veel centra. Uit ons onderzoek blijkt dat gemeenten die zelf actief de handschoen oppakken en transformatie niet puur aan de markt overlaten, veel meer succes boeken. Gemeenten die staan voor levendige en vitale centra moeten daarom de regierol pakken.’

Afwaardering onontkoombaar

‘Het momentum voor transformatie is groter dan ooit’, vervolgt Exterkate. Vastgoedeigenaren gaan zeker niet ontkomen aan een afwaardering van vastgoed. Vasthouden aan investeringswaarde is niet langer houdbaar. Daarom zal de markt transformatie van (winkel)vastgoed omarmen. Ik pleit er voor om deze crisis te benutten voor structuurversterking op langere termijn.’

Bron: Vastgoedmarkt.nl