INTERVIEW

Vastgoedanalist Rudolf Bak: Effecten corona op vastgoedmarkt nog onzeker

Wat de uiteindelijke effecten van corona op de vastgoedmarkt zullen zijn, is lastig te voorspellen. Want hoewel de vraag naar kantoren substantieel achterblijft, doet de toenemende filedruk vermoeden dat we toch weer massaal naar kantoor willen. En de winkelmarkt lijkt over het dieptepunt heen, maar de vraag is wel in hoeverre de NOW-regeling het eerlijke beeld vertroebelt. Vastgoedmarktanalist Rudolf Bak praat ons bij.

“Op de kantorenmarkt gaat het niet echt lekker”, trapt Rudolf Bak af. “De gerealiseerde vraag blijft achter bij die van voorgaande jaren. En dat gaat echt om substantiële aantallen. Ter illustratie: vorig jaar werd in de eerste negen maanden van het jaar nog 745.000 vierkante meter verkocht of verhuurd en dit jaar blijven we steken op 535.000 vierkante meter. Bedrijven zijn afwachtend en willen eerst zien hoe de economie zich ontwikkelt en hoe het hybride werken op termijn vorm krijgt.” Bak ziet daarbij overigens wel verschillen door het land. De kantorenmarkt in Amsterdam en Rotterdam is bijvoorbeeld nog vrij levendig, terwijl het in Den Haag en Utrecht opvallend rustig is.  Aan de aanbodzijde signaleert Bak geen tekorten. Zowel in de bestaande bouw als in nieuwbouw is er voldoende aanbod. Gaat dit leiden tot meer leegstand? “Die balans kunnen we pas aan het eind van het jaar opmaken, maar ik denk dat we daar serieus rekening mee moeten houden.”

Gebrek aan bouwlocaties

Waar de kantorenmarkt het dus lastig heeft, is de logistieke vastgoedmarkt ‘booming business’. “Daar gebeurt echt heel veel”, schetst Bak. “De vraag stijgt enorm. In de eerste negen maanden van 2020 ging het nog om 1,73 miljoen vierkante meter en dit jaar om 2,3 miljoen. En dan hebben we het nog niet eens over de grote distributiecentra die gebruikers zelf neerzetten, zoals DSV in Moerdijk en JYSK in Lelystad.” Bak ziet op de gehele bedrijfsruimtemarkt – dus ook buiten logistiek – veel activiteit. Een probleem dat op termijn kan gaan spelen, is het gebrek aan bouwlocaties. Dat wordt nu al deels opgevangen door op bestaande bedrijventerreinen oude fabrieken en panden te slopen om ruimte te maken. De kritiek op de ‘verdozing’ van het landschap lijkt volgens de vastgoedspecialist enigszins verstomd. “Vooralsnog zie ik dan ook nog geen tekorten ontstaan. Alleen al aan distributiecentra is er nog minstens 4 miljoen vierkante meter in voorbereiding. Daarmee kunnen we de komende twee jaar zeker wel vooruit.”

Winkelketens

Wanneer we de schijnwerpers op de winkelmarkt richten, zien we dat het daar helemaal niet zo slecht gaat. “In tegenstelling tot wat veel mensen denken”, voegt Bak daaraan toe. “Ik zie juist op heel veel plekken in het land dat zowel grote winkelketens als kleine detaillisten weer winkelruimte huren. Natuurlijk is het nog even afwachten hoe het de komende maanden gaat, nu de NOW-regeling is afgelopen. Er zullen zeker winkels zijn die het uiteindelijk niet redden en dat leidt hoogstwaarschijnlijk wel tot wat meer leegstand. En dat kan zich ook voordoen op toplocaties, zoals de Amsterdamse Kalverstraat.”

Beleggersbelangstelling

Bak constateert dat er bij beleggers heel veel vraag naar vastgoed is. Met name distributiecentra zijn ontzettend populair. “Beleggers vallen over elkaar heen om een distributiecentrum in bezit te krijgen. Door die gretigheid schieten de prijzen omhoog en dat baart mij zorgen. Zijn ze dat wel waard? Ik denk dat enige terughoudendheid op z’n plaats is.” Bak ziet ook dat vrij veel winkelcentra van eigenaar wisselen. Daarbij gaat het vooral om plekken waar consumenten terecht kunnen voor hun dagelijkse boodschappen. “Die zijn erg in trek bij beleggers. Dat geldt ook voor supermarkten en grootschalige detailhandelformules, zoals bouwmarkten. En zolang de rente op de kapitaalmarkt laag blijft, zal de beleggersbelangstelling voor vastgoed
groot blijven.”

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin